En el terreno baldío lindante a la casa de Andrés están construyendo un edificio. Las columnas del mismo están embutidas en su pared. ¿Tiene derecho a reclamarles un pago a los dueños del terreno por uso de la medianera? ¿Cómo debe hacerlo? ¿Qué derechos y obligaciones tienen los vecinos que comparten una pared?

La medianera es una pared que divide propiedades contiguas, ocupa el mismo espacio entre un terreno y el lindante, y se considera propiedad de los vecinos que comparten la construcción.
Se llama medianera a todos los muros divisorios, aunque en realidad según sus características los muros se identifican como privativos (aquellos construidos por uno de los linderos a su costa), contiguos (cuando han sido construidos totalmente sobre terreno de uno de los vecinos), encaballados (cuando el eje del muro coincide con el límite demarcatorio de ambos terrenos, registrado en catastro), y finalmente los medianeros (cuando el costo de su construcción fue soportado por ambos vecinos). Sin embargo, medianería es el condominio especial de indivisión forzosa que puede ser de paredes, muros, fosos y cercos que sirven de separación entre dos propiedades contiguas.
El muro debe ser de piedra o ladrillo, como indica el artículo 2.725 del Código Civil, macizo y construido en albañilería. Por lo general tienen un espesor de 30 centímetros, de los cuales 15 pertenecen a cada vecino. La altura del mismo estará designada por las resoluciones municipales donde esté ubicado el terreno. Si no hubiese designación determinada, la altura será de tres metros.
En el caso de Bahía Blanca, el Código de Edificación establece una altura de 1,80 mts.

Mitad para cada uno
Oscar Freda es abogado, y se ha especializado en medianeras, en el estudio que comparte con Guillermo Comastri y Fernando Almarza.
“El tema de la medianera no es nuevo, ya en el Derecho Romano, en la ley de las 12 tablas, para separar una propiedad de otra debían dejar 2,5 pies de distancia, y en los campos 5 metros de cada lado de la línea divisorio. Vélez Sarsfield, cuando creó el Código Civil, se basó en los antecedentes del código romano y francés y elabora todo un capítulo destinado a la medianería”, detalló Freda.
También se considera medianeras las paredes internas de un edificio, que separan un departamento de otro y son propiedad de los vecinos que la comparten. Para ellas rigen las mismas normativas.
“Esto ya forma parte de la guerra de los consorcios, se dirime todo a través de una reglamento establecido por ley de cómo se va a usar el edificio, de como está construido, pero lo que pasa es que se abusa de los reglamentos y se utilizan materiales de menor calidad permeables a los sonidos, lo que explica los problemas entre los vecinos de departamentos que escuchan todo. Esto se resuelve sí o sí en el consorcio del edificio, y si no se encontró una solución se dirime en la justicia”.
“Han disminuido los problemas con las construcciones de medianeras porque a partir de la vigencia del Código de Edificación de la comuna, se establecen claramente las medidas y formatos de las medianeras. Los problemas más o menos recurrentes se relacionan con el pago de la medianera entre los vecinos”, destacó Freda.
Todo propietario de un inmueble puede obligar a su vecino a ejecutar un cerramiento forzoso, es decir, la construcción y conservación de paredes de 3 metros de altura y 45 centímetros de espesor como determina el artículo 2.726 del Código Civil.

Algunos problemas
En las paredes medianeras, ambos vecinos deben hacerse cargo de su mantenimiento. Las reparaciones también deben ser compartidas salvo que el daño se haya producido por la culpa de uno de ellos.
“Muchas veces es motivo de conflicto cuando se trata de pagarla, construir sobre ella o generar molestias en el lado vecino. Otro problema es si uno de los vecinos puso una abertura en la medianera y el vecino la cierra porque edifica, también puede pasar que una medianera sea demasiado vieja que no resista una construcción sobre ella”.
Si el muro no se encontrara encaballado, a plomo o correctamente construido se puede generar un reclamo inverso, es decir, que el propietario o empresario de la obra lindera se sienta perjudicado económicamente en su construcción, y por tanto reclame los mayores costos que le ocasionó la existencia de un muro con vicios constructivos.
“Teniendo un muro que cumple con los requisitos de calidad y ubicación, en caso de uso por parte del lindero, éste deberá adquirir los derechos de medianería. El derecho al cobro lo tiene el que levantó la medianera, pero limitado a la altura que la levante, porque no es admisible que un vecino levante una medianera de 6 metros de altura y le quiera cobrar los 6 metros al vecino: hasta 1,80 metros corre por cuenta de los dos, pero el restante es responsabilidad del que construye. Aunque si el otro vecino que tiene que pagar la mitad quiere usar esa pared, ahí sí la tiene que pagar”. Usar esa pared significa el apoyo de una edificación sobre la medianera.
La prescripción de la acción por cobro de medianería es de 10 años según el artículo 4.023 del Código Civil.

Las leyes
La reglamentación que regula a la medianería está enmarcada dentro del Código Civil, y dentro del Derecho Administrativo, porque la Municipalidad también regula los temas relacionado a la medianera dentro de su Código de Edificación que data de la década del ‘80.
El Código Civil menciona en su artículo 2.736: “Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos”.
En cuanto al Código de Edificación de la comuna, exige que el muro divisorio y las bases de la estructura estén ubicados rasando la línea divisoria entre predios con “1 m. medido desde el plano superior del solado próximo terminado más bajo, y no menor que 0,70 m. medidos debajo del plano inferior del contrapiso adyacente más bajo”.