El 15 de septiembre de 2008 dos planchas de mármol se desprendieron del edificio de Pullman ubicado en San Martín al 100. No se registraron víctimas porque casualmente por el lugar no pasaba nadie. El peso de las placas al caer desde más de 10 metros rompió la vereda.
Este año, el 17 de mayo, un viento con ráfagas de 77 kilómetros por hora provocó que se desprendiera parte de la mampostería de un departamento ubicado en el cuarto piso de un edificio ubicado en 9 de Julio al 500. Ese mismo día, una antena de seis metros estuvo a punto de caerse a la vereda de Mitre al 500.
Hace unos días, volvió a ocurrir un desprendimiento de mampostería, esta vez en el edificio de oficinas y departamentos, ubicado en la esquina de calles Alsina y San Martín popularmente conocido como el edificio de «La Acción», por la histórica compañía de seguros. Otra vez la suerte estuvo del lado de los transeúntes y nadie salió herido.

Si uno camina por el microcentro de la ciudad, puede apreciar los edificios que datan de más de 80 años. La mayoría de sus fachadas y mamposterías cuentan los mismos años y muchas de ellas podrían desencadenar una tragedia.
Los factores ambientales, climáticos, el deterioro y la falta de mantenimiento generan cuestiones que pueden verse con sólo levantar la mirada.
Revoques que se caen, molduras a punto de desprenderse, balcones deteriorados y cornisas en mal estado, es apenas un listado inicial en esta problemática.

La ordenanza
Frente a esta situación, hace cinco años, el Centro de Ingenieros -con el apoyo del Colegio de Ingenieros-, investigó experiencias relacionadas al tema en otras ciudades, y redactó una normativa que regula la conservación de fachadas y balcones para la ciudad de Bahía Blanca.
La Ordenanza Nº 12626 que reglamenta la verificación del estado de conservación y mantenimiento de las fachadas de edificios, fue promulgada el 29 de abril de 2004 por el Honorable Concejo Deliberante, pero aún está a la espera de que el Ejecutivo la reglamente para ser puesta en funcionamiento.
El creador de la ordenanza es el ing. Héctor Lusente, integrante del Centro de Ingenieros y ex profesor de la Universidad Tecnológica Nacional y la Universidad Nacional del Sur en la carrera de Ingeniería Civil.
“En el año 2002 empezamos a trabajar en el Centro de Ingenieros, a partir de una inquietud que había surgido de un grupo de profesionales, en una ordenanza que diera seguridad a todas las personas que se movilizaban dentro del distrito de Bahía Blanca.
No sólo para la ciudad de Bahía Blanca, sino para todo el distrito”, comentó el profesional.
“Empezamos a recopilar antecedentes, teníamos información sobre la ley que había sacado la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la ley Nº 257 – Ley de Conservación y mantenimiento de Balcones y otras partes de los edificios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires- que la tiene reglamentada desde el año 2000. Es la única ciudad por lo que yo sé tiene una ordenanza de fachadas y balcones y la tiene en vigencia hace 8 años. Lo mismo sucedía con la ciudad de Mar del Plata, del distrito de General Pueyrredón, que también estaba trabajando en eso”.
Por su parte, otro de los profesionales que trabajó con la ordenanza, el ing. en construcciones Rodolfo Dillon, profesor de la UTN y tesorero del Colegio de Ingenieros, también se refirió al historial de la ordenanza.
“La ordenanza en sí empezó a gestarse sobre antecedentes, y el antecedente principal lo da la Capital Federal. Allí hay construcciones centenarias en barrios antiguos como San Telmo, donde los siniestros se producían en forma periódica y por ende debió reglamentarse el tema. Inclusive se hicieron estudios avanzados con tecnología de punta para hacer ensayos no destructivos, fundamentalmente en muchos edificios que eran patrimonio arquitectónico de la Ciudad que no podían ser sometidos a ningún tipo de tratamiento, si no era a través de este tipo de ensayo con cierta tecnología.
Sobre ese tema también avanzó la ciudad de Mar del Plata, con un ambiente marítimo muy agresivo, donde todos sus elementos metálicos son proclives a tener un grado de corrosión muy grande, donde se han producido accidentes. No hace mucho tiempo la caída de un balcón en la ciudad de Pinamar, donde una persona que se apoyó sobre una baranda metálica cayó y falleció. Esto hizo que esa ciudad tomara conciencia y avanzara con esta ordenanza”.
Retomando la palabra, el ing. Lusente agregó: “Nos interesó estudiar este tema porque nos pareció de una gravedad importante porque hay que recordar a los propietarios que si llega a pasar un accidente como consecuencia de una ruptura o caída de mampostería, la responsabilidad por el Código Civil es del propietario. En base a esto quisimos redactar una ordenanza y argumentamos el porqué, fundamentando que es cada vez mayor la cantidad de construcciones que alcanzan o superan la vida útil de un edificio, que en estas circunstancias la seguridad disminuye con la edad”.
Según detalla Lusente, la vida útil de un edificio se fija en 50 años para una construcción normal, aunque el deterioro de una construcción no siempre es función directa de su antigüedad, “a lo mejor hoy tenemos una construcción de 70 años que está en mejores condiciones que una de 20, eso hay que recalcarlo”.
Otro de los puntos de fundamentación de la ordenanza es que el control de los deterioros de una construcción debería ser similar a lo que se hace con la salud de los seres humanos, “o sea, cada tantos años cumplidos, la periodicidad de los controles, y más joven, más distantes las inspecciones. Si bien el artículo 2616 del Código Civil prevé la responsabilidad de los propietarios, se hace necesario establecer una norma al respecto, y que las tareas del control deben ser supervisadas por el municipio con la colaboración de los colegios de profesionales, con incumbencias en el tema. Por último, es necesario asegurar la seguridad en la vía pública”.
Según la normativa los propietarios de inmuebles deberán acreditar haber llevado a cabo una inspección técnica -con el visado de un profesional- específica del estado de los elementos de sus fachadas, con esta periodicidad:
Si el edificio tiene desde 10 a 21 años, el control será cada 10 años. Si tiene entre 21 a 34 años, cada 8, de más de 34, cada 6, de más de 50 cada 4 y de 72 años en adelante, cada 2 años.

¿Qué es fachada?
Las fachadas suponen algo más que un cerramiento para el edificio, ya que son tanto una barrera que evita que las acciones que inciden en ella pasen al interior como la materialización de la relación entre el edificio y su entorno.
“Las fachadas son todos los elementos o caras que están en contacto con lo público, es decir, que pueden afectar a terceros, más allá de todos los elementos que constituyen el interior del edificio que es un tema que le incumbe exclusivamente al particular”, comentó Dillon.
Entre los elementos que componen las fachadas se encuentran: balcones, terrazas, azoteas; barandas, balaustres y barandales; ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo; soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos; cargas perimetrales de azoteas y terrazas; carteles, letreros y maceteros; revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimientos existente utilizados en la construcción; cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.
“La ordenanza tiene como objeto preservar la vida y el patrimonio de los terceros, de los particulares, es decir que no solamente la fachada de un edificio lo constituye su cara principal, sino también sus muros medianeros, la azotea, su muro posterior y todo aquel elemento que pueda estar en contacto con los vecinos. Entre esos elementos, no sólo podemos hablar de los balcones, sino de antenas, cornisas, inclusive conductos de electricidad y pluviales que conforman esa fachada y tienen que se objeto de controles constantes. Incluyo en esto los equipos de aire acondicionado que son importantes pesos que se colocan sobre determinado tipo de ménsula metaliza, que por lo general no son verificados. Con el advenimiento de los equipos de aire acondicionado es otro elemento que tiene que tenerse en cuenta a la hora de la verificación. Imagínense lo que puede ocurrir si un equipo de esos se cae”, dijo el ingeniero.
Respecto al tema de las consecuencias ante la falta de mantenimiento, y la gran probabilidad de que ocurra un accidente, Dillon manifestó en nombre del Centro de Ingenieros: “En Bahía Blanca hemos tenido siniestros de importancia, algunos que han costado vidas humanas, y más allá que se avance en lo que es la seguridad en lugares de esparcimiento público, como pasó con el efecto Cromagnon, también es cierto que hay elementos en contacto con la vía pública que hacen temer por la seguridad de los transeúntes. La idea que hemos tenido es trabajar con el antecedente de esa ordenanza y avanzar sobre esa idea. Estamos trabajando con el Departamento Ejecutivo para que sea quien reglamente esta ordenanza. No es fácil, porque esto supone en primera instancia revisar todo el patrimonio arquitectónico bahiense, todas las fachadas que constituyen sus edificios de altura y aquellos que superen determinada altura y antigüedad.
Esa tarea puede ser engorrosa, aunque la seguridad no admite demoras”.

¿Cómo se controla?
Para detallar cómo tiene que realizarse el control de las fachadas y balcones, el ing. Pedro Bonzini, profesor de las cátedras de Tecnología del Hormigón y Tecnología de los Materiales de la UTN, explicó brevemente lo que se conoce como ensayo de materiales.
“En el aspecto de los balcones en sí que son elementos estructurales de hormigón, uno puede verificar ese hormigón con equipos con ultrasonido. Se pueden extraer testigos también que uno ensaya a compresión y esos son ensayos que han sido superados por tecnologías como un equipos que se conoce como el Capo Test. Éste es un ensayo semidestructivo, en el que sacando un pequeño trocito de hormigón en un ensayo que se llama de Pull Out, el equipo da directamente la resistencia que tiene el hormigón.
Con esos ensayos uno puede determinar si la parte estructural del hormigón cumple con sus resistencia, el ultrasonido es ideal para ver si tiene fisuras. Para el hierro hay equipos donde uno puede medir la edad, diámetro actual del hierro y los grados de corrosión que puede tener dicha armadura, con lo cual uno puede tomar las pautas para solucionar el tema”.
“En lo que es mampostería, diríamos que no hay ensayos tan diversos, porque en esto de los ensayos no destructivos, en el mundo hay otros ensayos aplicables en muros. Por ejemplo, donde no hay tanta especialización, sólo una tomografía computada para analizar en parte como está la estructura de los ladrillos. Otra forma es a través de ensayos químicos, como la argamasa, uno puede verificar el grado de resistencia que tiene esa argamasa, por el hecho que muchas veces los desplazamientos pueden originarse por tener un elemento de unión que es de menor resistencia que el ladrillo”.

La palabra municipal
Para conocer las razones de la no reglamentación de la Ordenanza Nº 12626 que regula la verificación del estado de conservación y mantenimiento de las fachadas de edificios, consultamos al secretario de Obras Públicas de la comuna, ing. Rubén Valerio, para saber qué falta para que la norma entre en vigencia.
“La ordenanza no está reglamentada, como muchas otras porque a partir del nuevo código de planeamiento que implementamos desde la comuna, vamos a revisarlas, reverlas y modificarlas en caso de que sea necesario. Este trabajo lo estamos haciendo con las universidades, los colegios de profesionales y los integrantes de la Dirección de Planeamiento Urbano, y si bien no podemos hablar de tiempos, vamos a regularizar todas las normativas”, explicó el funcionario.
De todas maneras, consultado acerca del peligro que representa un edificio público o privado y la posibilidad de que ocurra algún accidente, Valerio dejó en claro que “el mantenimiento de cualquier edificio o casa depende del dueño, para eso no es necesario una ordenanza. Si ocurre algo, el responsable es el dueño o responsable de la edificación en caso de tratarse de un edifico público. Cada uno conoce el estado de su lugar y debe responder frente al mal estado de la edificación, exista ordenanza o no”.